Kaufen oder Mieten

Kauf oder Miete

Das Wohnungsproblem - kaufen oder mieten? - Barzahlung Ob sich der Kauf einer Liegenschaft rechnet, kann anhand einer Codenummer berechnet werden. Der Bau bringt jahrzehntelange Verschuldung mit sich - ist es das wert, oder wäre es besser zu mieten? Dabei sind unter anderem Ertrag, Kreditbedingungen, Eigenmittel und letztendlich der Eigenmittelpreis sowie die Vorkaltmiete zu beachten. Zur Ermittlung des Kaufpreises - Mietverhältnisses vergleichen Sie den Anschaffungspreis und die Mieten.

Die Kennzahl unterstützt Selbstnutzer bei der Abschätzung der monatlichen Belastungen und damit der Bezahlbarkeit der Liegenschaft. "â??Je kleiner das VerhÃ?ltnis von Anschaffungspreis zu Mietpreis, umso besserâ??, erklÃ?rt Jörg Sahr, Herausgeber der Fachzeitschrift Finanzen. Grundlage für die Kalkulation ist die Jahresmiete, z.B. 9600 EUR (zwölf mal 800 EUR). Die Anschaffungskosten, die von 200 000 EUR ausgehen, werden durch die 9600 EUR dividiert.

Das Beispiel zeigt einen Multiplikator von beinahe 21: Der zukünftige Besitzer müßte 9600 EUR Miete für beinahe 21 Jahre bezahlen, bis der Kaufkurs für eine Ferienwohnung feststeht. Die Analyse schließt Miet- und Anschaffungsnebenkosten sowie zukünftige Mietsteigerungen und Wertzuwächse der Wunschimmobilie aus. Fakten um die 20 herum deuten darauf hin, dass Kaufen besser sein kann als Mieten.

"Die 20- bis 22-fache jährliche Mietpreis ist ein guter Hinweis für Eigennutzer, dass sie sich die Liegenschaft überhaupt kaufen können", sagt Sahr. Der wirtschaftliche Aufwand für den Kauf der eigenen vier Wänden wäre dann wenig oder gar nicht mehr als die Mieten. Unter der Voraussetzung, dass die Kunden einen Eigenkapitalanteil von 20 vH an ihrem Vorhaben haben und mehr als zwei vH ihres Darlehens über 30 Jahre zurückzahlen.

Das Verhältnis von Anschaffungspreis zu Mietpreis ist laut Sahr in den Metropolen oft ungünstiger als in ländlich geprägten Zonen. Insbesondere in Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt sowie an Universitäten wird das 25-fache oder wesentlich mehr benötigt. Bei Sahr: "Dann ist es sich ja kaum noch lohnenswert". Diejenigen, die ein Ferienhaus mit 40 Jahren erwerben, müssten 30 jährliche Kaltmieten erhöhen und 70 Jahre altern, bis die Liegenschaft frei von Schulden ist.

Dabei verweist er auf Defekte des Objektes oder auf einen Migrationsbereich. Nach Meinung von Jörg Sahr sind die Einkäufer auf lange Sicht besser dran. Man könnte während des Kreditzeitraums mit fixen Sätzen berechnen, während die Mandanten mit Mietsteigerungen rechen müssen. Sobald die Liegenschaft abgezahlt ist, muss das Eigenheimgeld noch bezahlt werden, was in der Praxis weniger als die Lebenshaltungskosten ist.

Die Tatsache, dass die Mandanten dem Wettbewerb voraus sind, ist auf die Anschaffungsnebenkosten zurückzuführen. Als Basis verwendet der Pfandbriefbankenverband den durchschnittlichen Kreditbetrag von 200.000 EUR für eine Stockwerkeigenschaft. Wäre dieses Kredit mit zwei Prozentpunkten zu verzinsen und mit vier Prozentpunkten zu tilgen, würde die monatliche Gebühr 1000 EUR betragen (200.000 mal sechs 6 Prozentpunkte = 12.000 EUR pro Jahr dividiert durch zwölf Monate).

Sahr: "Bei der Wahl der verschiedenen Immobilien ist der Kaufpreis / das Mietverhältnis das ausschlaggebende Entscheidungskriterium.

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